理财建议

　　第一阶段 6：4配置资产

　　围绕四大规划实现目标要分两个阶段。

　　第1至第10年属于家庭支出较大，承受风险能力较低，配置资产以保守稳健为主。这一阶段按无风险资产60.97%和风险资产39.04%的资产组合配置。附加房产置换出租产生稳定的现金流，“以房养老”。

　　1.建议董先生父母的储蓄16万元全部投资无风险资产，以保本增值为主要目标，5万元作存款，11万元购货币保本型基金。

　　2.做好风险防范措施后，考虑由于清远的房产租金年收入仅7200元，外地房产较难管理，租金收取不便，加上年收益才1.89%，建议董先生出售房产套现38万元后，在广州购买一套地段较好的二手楼用于出租，年租金收入为3万元，收益率可达到7.89%，将租金定期定投债劵型基金。

　　3.考虑家庭风险保障方面，建议董先生购买5万保额的子女教育金保险，以保障孩子的教育金刚性需求。

　　面临年老父母的养老风险，购买10年定期寿险保额30万元，受益人为其父母，保费合计年缴费3000元，调整后家庭收入9.76万元，将年支出费用控制在收入的52%左右，即5万元较为合理，准备4个月的月度开支为家庭应急资金，定活两便存款为1.8万元。预计每年盈余2.96万元定投偏股型基金，另外存款9万元一次性投入配置5万元股票和4万元债劵型基金配置的投资组合。

　　第二阶段 以租代供购新房

　　第11年初，随着家庭收入和生息资产的增加，家庭抗风险能力增强。建议改善住宅条件，由于家庭无负债，可以适度利用杠杆，将房改房出售(按房价每年升值除折旧套现100万，购买新房价值120万元，首付90万元，公积金按揭贷款30万元，贷款期限10年，贷款利率为5.22，每年供款额为38568元)，可配置50万元购买公寓用于出租，年租金收入为4万元，以租代供自购新房。

　　按目前年房产升值8%，8年后出售。为加强家庭风险防范，董先生增加50万元保额的终身寿险。年家庭收入为9.76万元，房租收入7万元，合计年收入16.76万元，每年支出10.76万元，每年盈余6万元。第11年生息资产184.5万和出售旧房盈余资金20万元合计为204.5万元。调整投资组合，按无风险资产27.8%，风险资产38.95%，房产、黄金资产比例33.53%的最优资产组合配置。最终可在第18年末，董先生在56岁时达到流动资产500.29万元、拥有固定资产两套房产的梦想。