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投资对象集中风险大 "多房产"家庭如何调整规划
来源:上海金融报 作者:admin 发布时间:2007-11-12  

 李先生家庭资产的四分之三都是房产,这样的资产结构,使其家庭经济受房地产市场走势影响极大。因此,暂停新购房产,乃至调整现有房产,并合理规划现有资产,可能是明智之举

  家庭现状

  李先生,32岁,某合资建材公司销售经理;李太太,27岁,全职太太;女儿3岁。李先生的月收入1.4万元,年终奖6万元左右。

  李先生一直比较喜欢房产投资,2002年买了一套一居室自住,购买时房屋总价20万元,首付5万元,贷款20年,月供1100元,现在该房产估价30万元。2004年又购买了一套一居室,用于出租,总价26万元,首付8万元,贷款20年,月供1200元,现在该房产估价32万元,已出租,月租金收入1500元。2005年买了一套150平方米的三居室,总价80万元,首付24万元,贷款20年,月供4000元,现在估价85万元。这套房即将交房,准备自住,打算用15万元装修。

  李先生一家每月的生活开销如下:日常支出6000元,孩子教育费用1500元。李先生有基本的社会保险,给女儿买了一份分红保险,年交3000元,李太太没有任何保障。

  李先生打算在女儿高中毕业后送她出国留学。他觉得,自己的养老靠房屋租金就够了。

  李先生目前有银行存款40万元,国债10万元。面对近来国家对房地产出台了很多调控性的政策,李先生决定暂时不再买房子。那么,他该如何理财?

  按揭支出占比过高

  李先生的家庭资产以原值计算为176万元,若以现值计算高达197万元,这其中的升值部分体现了房产投资的增值部分。

  以现值统计,房产占总资产的74.6%,表明李先生家庭资产的四分之三都是房产,而其余部分为银行存款和国债这类低风险低收益的防守型资产。

  这样的资产结构,使李先生的家庭经济受房地产市场走势影响极大。负债占总资产的45.2%,较合理水平稍高,偿还住房抵押贷款将是未来20年内的一项重要财务目标。

  李先生年收入近23万元,是家庭的经济支柱。目前仅有一套住房用于出租,租金收入不足家庭年收入的10%。支出方面,按揭贷款支出高达月度收入的40.6%,高于三分之一的合理水平。生活费用(含日常支出和教育费用)每月平均7500元,占月收入的48.4%,月度结余占月度收入的11%,有些偏低。年度结余占年度收入的31.5%,处于合理水平,但受年终奖这样的偶然因素影响较大。

  不足之处是,李先生家的保险费支出很少,而且保障功能很弱,与他们的家庭结构和债务状况不相匹配。

  财务目标分析

  李先生家的理财目标可以分为三项:一是尽早还清购房贷款,二是为女儿准备出国留学的费用,三是为自己的老年生活准备养老金。

  关于还清购房贷款,三处房产的贷款本金为89万元左右。分期付款方式导致按揭支出占家庭月收入的比例较高,而且受经济波动影响较大。建议在条件许可的情况下,提前偿还部分贷款,以减轻经济压力。出售其中的一套住房也是一个办法。

  李先生的女儿打算高中毕业后出国留学,这是15年以后的目标。以学费每年上涨5%估计,大学4年留学的学费将需要120万元左右。除现有资金外,主要通过金融资产和每年节余进行投资获得。

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