公积金，是否有多少才能用多少？

　　公积金，除了买房还能干吗？

　　不用公积金，每年要多交多少钱？

　　近日，收紧住房公积金政策甫一出台，立刻引起一片哗然。原本已经“不太好用”的公积金再次遭人诟病。如何正确使用住房公积金，使它不至于变成鸡肋，我们将详解其中奥妙。买房省钱，从公积金开始。

　　28.81平方米的尴尬

　　近日，北京住房公积金管理中心出台新规，对北京住房公积金管理中心新受理的住房公积金个人贷款业务进行政策调整，收紧二套房公积金贷款。

　　根据2009年北京城镇居民人均住宅面积，从即日起，本市现有住房人均建筑面积低于（含）28.81平方米的家庭购买二套房，公积金贷款首付提至50%，利率从原来的4.05%提高到4.455%，即基准利率的1.1倍；购房人如现有人均住房建筑面积高于28.81平方米或二套房为别墅、公寓的，以及三套房全部停贷。

　　我们可以算一下，28.81平方米，且是建筑面积，按照80%的使用面积来算，所得的69.14平方米为大概的使用面积。以一个普通的三口之家为例，父母均为50多岁的退休人员，现居住房屋是使用面积为60多平方米的房子，现在如果子女因为结婚想再购房，使用公积金就要交50%的首付。看实际情况，子女其实是首次购房，但因为以家庭为单位，子女还未结婚，仍属于这个家庭一员，用公积金购房就只能交纳50%的首付，利率上浮1.1倍。

　　如此可以得出结论，住房公积金在打压改善的同时，也抑制了刚需。

　　公积金 已成鸡肋很多年?

　　住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。

　　这个政府补贴型的贷款方式是否已成鸡肋很多年？据中易安房地产担保公司北京总经理宛玉敏介绍，很多购房者都不知道住房公积金的真正用途。在调查中发现，全款买房占到购房者中的40%~50%，而公积金只不到20%。究其原因，第一，很多人不了解，以为账户里有多少钱，只能用多少钱，不知道最高可以申请到80万元，起码，公积金知识普及不够。第二，很多人在买二手房时，都是通过中介公司办理的，中介公司本身就不太愿意客户做公积金贷款。因为其中政策比较复杂，很多中介公司工作人员也不能完全搞明白。第三，公积金最高贷款金额80万元，而如今的房子动辄二三百万，80万元贷款根本不够。

　　公积金房贷首次差别化

　　组合贷款是趋势

　　四部委《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》中，最受关注的内容有三：一是提高首付：“使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20％；但套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30％。”二是提高利率：“第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。”三是停贷“三套”：“停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。”

　　为此，宛总解释，公积金贷款一向是相对宽松的贷款政策，但今年4月30日的政策调控措施出台后，公积金贷款与商业贷款基本实现了联动，认房又认贷、二套首付利率上浮、三套停贷，与商贷的政策相差无几。不过相对不同之处在于，对于购买90平方米以下的居住类首套住房，首付比例为20%，一定程度上能够缓解购房人的压力，但同时还需要关注的是公积金的最高可贷额度上限为80万元（有上浮可能，但通过率不大），如果贷款金额超过80万元，就还需考虑组合贷之类的贷款组合方式。

　　玩转公积金 少花钱买大房

　　你的住房公积金如何计算得来？

　　计算公式：职工住房公积金的月缴存额=职工本人上一年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例（北京住房公积金缴存比例统一为12%）

　　根据国务院《住房公积金管理条例》相关规定，职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例。职工月平均工资是指该职工上年度所有收入的总和除以12。机关、事业单位职工收入为政策性工资，企业职工收入为签订劳动合同时所定的工资，这些收入均不包括洗理费、交通补贴、通讯补贴、住房补贴等福利性所得。由于每个地区住房公积金发展不平衡，各地缴存比例也不一样，但基本上都在5％~12％之间。

　　自2007年以来，北京职工住房公积金缴存比例和上限额度连年提高。北京市2007年住房公积金基本缴存比例为8%，但最高缴存比例由原来的10%提高到了12%。2008年，全市公积金缴存比例统一为12%，缴存上限额度也从2166元提高至2392元。2009住房公积金年度中，最高缴存额度再次提高至2682元。由于2009年全市职工月平均工资数据尚未公布，因此，2010住房公积金年度缴存上限的设定暂以2009住房公积金年度月缴存额上限2682元为准，待新的全市职工月平均工资公布后，月缴存额上限再行调整。

　　你是否符合使用住房公积金基本要求？

　　公积金贷款是人们较为熟悉的贷款方式之一，利率低是它最有竞争力的武器。虽然最近一段时间公积金贷款利率上调，二套房政策出台，但整体而言，用公积金贷款所还的总贷款额相较商贷还是有着不小的优势。

　　公积金贷款受到人们青睐是不争的事实，但从现下情况看，使用公积金进行购房贷款受到越来越多的限制。

　　首先，贷款对象有所限制。住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的对象是住房公积金的缴存人和汇缴单位的离退休职工，其贷款的对象必须具备下列条件：1.持续缴存6个月住房公积金或已累计缴存24个月以上且目前还在继续缴存；2.具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；3.具有购买住房的合同或有关证明文件；4.提供住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式；5.符合住房资金管理中心规定的其他条件。

　　其次，贷款手续较为复杂。公积金贷款必须先到住房资金管理中心进行申请，接受住房资金管理中心的初审，初审合格后由住房资金管理中心出具证明，方可办理公积金贷款。

　　第三，公积金贷款需要交纳评估费。使用公积金贷款购买商品房，目前必须进行评估，同时交纳评估费。

　　公积金购买首套房  提高首付门槛

　　猛一看，针对公积金贷款购买首套自住房的要求并不太多，主要还是集中在首付款的变化上，但这有点像没有分期付款地一次性购买巨额产品，让人有“割肉”的痛感。而利率在首套房的情况下并没有变化，只是10月份加息后从原先的3.87%增加到了4.05%。考虑到公积金购买住房的人群主要以自住需求为主，在首套房面积为90平方米及以下的情况下，首付比例为20%；而首套房面积在90平方米以上的购房者，则要将首付比例增加到不低于30%。

　　以因地铁马上开通而楼市火爆的大兴区一新盘为例，80多平方米的两居室总价为150万元，按照以上规定，公积金贷款的首付为30万元；而90多平方米的两居室总价为160万元，公积金贷款的首付为48万元。对于攒钱买房的刚需们来说，增加18万元首付款是件有点承受不了的事儿，加上市区中90平方米以下的可使用公积金贷款的普通住宅越来越少，“放眼望新城”成为当下购房可行性操作的首选。

　　公积金购买二套住房  “夹心层”左右为难

　　对于公积金购买二套住房，最近的一系列政策控制非常多，依次列举限购条款，从而总结出可以购买二套房的可行身份。

　　根据出台的北京公积金二套房贷相关规定，公积金二套房贷款家庭的第一套家庭人均住宅建筑面积不能超过28.81平方米，也就是说，三口之家现有住房建筑面积如果超过28.81×3=86.43平方米，申请公积金贷款购买二套房将被拒贷。粗略计算一下，按照平均得房率80%（这种得房率在北京的住宅项目里已算比较高的，一般来说，塔楼的得房率都不到80%）来计算，建筑面积86.43平方米乘以得房率80%，所得的69.14平方米为大概的使用面积。三口之家所住的一套房不能超过69.14平方米的使用面积，按照这几年建造的大部分新房来说，这样的使用面积基本上存在于大一居中，而两居室则超过了这个面积。

　　根据公积金二套房贷“认房又认贷”的原则，北京住房公积金中心的相关负责人强调，如果申请家庭原一套房屋现在已经出售，且住房面积超过人均28.81平方米，那么，不管这套房是否用过公积金贷款或者商业贷款，该申请家庭如果再买房，就被算做二套房，且因原人均住房面积已经超过28.81平方米标准，将无法获得公积金贷款的批准。

　　改善型住宅 基本告别公积金

　　北京公积金二套房贷仅限于购买改善居住条件的普通自住住房，不得向购买第二套住房为公寓、别墅及其他高档住宅（可从购房合同中标有的所购房屋性质这一项看出）的借款人发放个人贷款；同时，二套房贷首付不得低于50%，利率为同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍。

　　按照以上“限购”条款，可以推算出，想要用公积金贷款购买二套房的家庭，需要满足以下要求：贷款人符合住房公积金缴纳及使用基本要求；家庭为单位（夫妻双方加未成年子女）第一套住房的家庭人均建筑面积小于28.81平方米；选购住房为普通住宅；在住房公积金贷款额度上限为80万元的情况下，手中有充裕资金来支付不低于二套房总价50%的首付款。据“链家地产”市场研究部统计数据分析，当前二手房交易中，70%二次公积金贷款消费者首套房低于平均面积。以此来看，对于需要改善居住环境的普通购房者来说，在北京现今的楼市情况下，如果说设定的“面积门槛”还算可以，那么剩下的“资金门槛”似乎是更难过的一道关，普通购房者想要住上100平方米的三居室，去五环？六环？甚至七环？到底还要走多远？

    “公+商”组合贷款  80万以上的优质选择

    对于普通购房者来说，由于目前房屋总价较高，公积金贷款的额度并不能够满足购房者的需求，所以，兼具公积金贷款和商贷优点的组合贷款开始受到关注。

    组合贷款主要的优势就是能够兼顾商贷和公积金贷款的优点。采取组合贷款的方式，购房者不仅能享受公积金的首付成数和利率，同时又可以利用商业贷款获得更多的贷款金额。以一套150万元的80多平方米两居室为例，公积金贷款首套房首付为30万元，剩下需要贷款120万元，可以利用公积金贷款80万元，剩余40万元利用商业贷款。以20年为还款时间，月均还款7767.07元，总利息为664096.9元。

    但是，组合贷款与普通单一贷款方式不同，在办理的过程中手续复杂繁琐。组合贷款的申请时间较长，最长为3个月，而公积金贷款通常一个月就可以完成，商业贷款的期限会更短。因此，许多开发商及二手房业主都不接受组合贷款方式。就连购房者自己，也经常搞混其中复杂的关系，很多人主动放弃了这种贷款方式。

    此外，组合贷款的办理过程中要收取相关费用。