买房：升值空间让我怦然心动

　　去年五月的一个周末，笔者偶然看到南汇临港新城某楼盘的广告，那蓝蓝的湖海之滨，一座城邦结构的德式社区顿时把人吸引，“海上上海——真正的都市慢生活”。这不正是我向往的生活吗？

　　我想起不久前新闻中不断播报的关于洋山深水港要建成“世界第一大港”的消息，想起上海建设航运中心的宏伟蓝图，想起洋山深水港毗邻浦东国际机场的海空便利……越想越觉得这个区域不简单！浦东在快速发展，而如果用更超前的目光看，临港新城才是浦东的最前沿。再看当时浦东的房价，内环已经超过两万，张江的房子也要一万五六，就连川沙都已逼近万元，一年之中几乎翻了一番，浦东住房的升值速度简直是惊人！我对该楼盘顿时来了兴趣，电话打过去，临港楼盘的报价还不到八千。这个价格虽然已不是底部，但既然是“最前沿”，升值空间还是肯定的。

　　感觉如此强烈，就一定要亲身体验。

　　周日就找了部车子，带着太太一路摸过去。车出外环，便在A2高速公路上向南一路飞驰。不得不说，那路况真是一级棒，路边的风景更是迷人。不到50分钟，就进入临港大城区。

　　“外行看热闹，内行看门道”，我不是什么内行，但我可以从细节看出一些关键的思路和概念。车进临港，虽然人车寥寥，但不难发现城区道路质量非常高、气魄非常大，那两旁的绿化带设计修剪得非常别致，竟让我一下想起车入三亚亚龙湾高档度假区那种感受。哪里是未来的建筑，哪里是未来的广场绿地，都早已预留；至于路牌、红绿灯、盲道等都有细致考虑。可以想象，未来几年，这里就是熙熙攘攘的国际化海上都市。

　　小区很大，花园洋房、多层、小高层，错落有致，假山流水绿化健身，该有的全有了。除了那位售楼小姐反应迟钝、不甚专业以外，其他感觉堪称完美。慧眼识珠也罢、头脑发热也罢，反正当天就相中一套，签下了意向。

　　意想不到的是，仅仅一年后，国务院就发布了“南汇浦东合并”的大浦东规划，临港新城自然身价今非昔比，前景也更为灿烂。我也在一片赞扬声中，成了有先见之明的房产“战略投资家”。

买房:“击鼓传花”般危险

　　职业关系，我对于楼市的回暖早就有所预期。春节前，我就跟同事说，第一季度房价很可能就要涨，现在就是买房的最佳时机。说这个话时，几乎没有人相信我，有人说：“你是房托。只听你说房价涨，从来没说房价跌。”呵呵，从大方向来看，我认为从2000年以来，房地产市场一直在牛市里，房地产的需求支撑力度大，只是偶尔受政策影响，象征性地跌一下。

　　尽管看好上海楼市，但是最近我仍然被一些开发商大胆的涨价行动“雷”到了。前两天，和几个朋友去看房，朋友看上的楼盘在浦东三林地区，是新盘。这个楼盘小区环境不错，住宅密度低，外形漂亮，绿化好，这使朋友爱不释手。但楼盘周围的区域实在不敢恭维，小区大门口就是大型建材市场、到处是一排排破旧的平房，还有卡车、三轮车混行，适合居住的配套一个也没有。就是这样一个楼盘开发商喊出了每平方米2万元的价格，据售楼人员说，小区里位置好的大房型单价是3万元。更绝的是，售楼人员还说，过两天，开发商要涨价，每平方米涨500元。

　　这个位置，这个楼盘，这个价格，终于雷倒我了。半年前，黄浦区的新盘也就这个价，当时三林的新盘才一万多一点。这波楼市回暖，开发商、业主涨价来势汹汹，速度和幅度都盖过了以往。

　　看完房，朋友问我意见如何，我无语，我实在是相信开发商会用一波猛于一波的涨价策略来拉动销售，而他们每一次推出的房子可能只有一点点，让市场饿一点再饿一点，榨取更多利益。或许开发商的涨价行动有一天就突然停了，因为又有政策调控了，如果你刚买了房，那么你就被套了，这就像“击鼓传花”一样。

买房：果断追涨买在次低位

　　没买房前，我一直坚定站在房产空头的一边；而最近买房后，我的空头思维有所改变：如果不是纯粹做投资，那么买房的确是越早买越好。而且在自己有能力时，尽量一步到位。

　　住在上海的朋友，应该都有这样的感受。上海的房价，远比股市、工资涨价的幅度要大。大部分上海人，起初对买房是没有意识的。以我们家为例，在上个世纪90年代初的福利分房过后，从浦西卢湾搬到了浦东上南。当时的情况是，大部分人因为有了福利分房，就把家里的大部分资金都投入了股市，我的父母也没有例外。2000年前，长辈们聚会时的理财话题，几乎只有股市，很少有人会提到房子。

　　经过股市的几番沉浮，2000年前后，父母大概有了近10万元左右的盈余。如果按照当时三林每平方米2500元的均价买房，可以在那边买一套两房一厅的新工房，而且不用银行贷款。到了2008年年底，父母股票账户升到了20万元。浦东三林的房子，新盘开价都在1.5万元以上，他们积累多年的20万元甚至不够付两房的首付。

　　同样的宿命，在我们上世纪70、80年代的人中，依然被不断地重演。很多年轻人迫于结婚的压力，仓促地买了小房，然后等孩子长大就学，再一步步的换房，换的结果往往是债务越背越重，最后房子追在了高位，也打乱了自己的理财计划。

　　一个比较有意思的情况是，大部分没买房的人虽然都是“空军”，但很少真正做到看空做空。其中，大部分人更愿意在房价涨起来的时候才买房子。这样的话，房价犹如在一个长期上升通道运行，每到下轨处便会被“空翻多”的大军托起，于是喊了几年的房价，始终跌不下来。

　　以我自己买房为例，刚开始我的预期是经济不景气，房产起码要到今年年底才能见底，所以看房一点也不用急。春节后，听到朋友们说房价有些涨了，我开始有些急了。三月看房时相中了一套，心里琢磨着偏贵，和中介说再看看别的房，结果这些房子都在一周内被人抢走。三月底时，在基本挑无可挑的情况下，初步选择了一套楼层低的内环次新房，结果房东接二连三的跳价，导致我们只得与之拜拜。

　　最后，终于赶巧遇到另一位急需换房的房东，我没有再过多的犹豫，双方一拍即合签了合同。等一个月后，同样楼层位置的房子挂牌的卖出价已经又涨了10%。

　　房子不像股市，涨跌10%会影响很多买房人的决定。比较幸运的是，我等于在房市的第一个涨停前追进去了，后面的高开高走让我感到了一些欣慰，尽管为此付出的债务压力也很大，但毕竟有了一份升值保值的固定资产垫底，以后的投资之路也会更加游刃有余。　

租房：实惠享受好房产

　　2009年3月19日一早，听说美联储公布了购买美债的计划，我第一个反应就是通货膨胀将来临，资产价格将上涨。房产具有保值增值作用，这下必涨无疑。我2年前结婚时，在浦东买了一套小房子，本来已有改善的意愿，闻此消息，决定赶紧行动，买一套大点儿的房子。

　　找房子是很累人的，我满意了太太看不上；她看上了我又觉得不合适。从浦东到浦西，从公寓房到复式房，从总价200万元到300万元，不知道看了多少套房子，到现在还是没买到。

　　3月末，我们看中浦东某楼盘的一套2房2厅2卫房子，小区环境很好，位置也不错，中介报价200万元。我当时表示可以交订金。没想到第二天中介就说，房东跳价了，而且一下子跳到220万元。这也太狠了！我自然不乐意，卖家也是寸步不让。过了一周，我同意多付2万元，卖家只同意少收2万元。就这样争来争去的，到最后也没谈妥。

　　3月拖到4月，房产市场的成交量大幅增长。有媒体分析说成交量大涨是刚性需求集中释放，我认为可能大多数人都意识到了房产的保值作用吧。虽然我也意识到买房的必要性和迫切性，但是买房毕竟是一笔不小的消费，和太太达成共识更重要。总之，在来来回回的选择和侃价中，时间悄然而逝，拖到4月末，也没找到合适的房子。

　　到了5月，房价已经长了一大截，我就是不明白，正常的房价收入比为6：1，我国现在的房价收入比水平已将近20：1，按照这个水平，大多数人都已经买不起房子；即使买了，也将用一辈子的工作去还债。这又何必呢？

　　从租售比来看（即月租金与房价的比值），国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1：300—1：200。如果租售比低于1:300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。而我所看到的大多数房子的租售比至少达到1：500左右。就拿上面提到的那个小区，3房2厅豪华装修的房子月租金5000元左右，但是卖价却至少300万元，租售比为1：600。想来想去，我还是决定租房，等房价合理了再买。至少近期租金不会明显上涨，因为，只有租房人的平均收入提高，房租才会上涨。

惜售：学区房紧俏

　　今年孩子要进中学了，我们想让他进徐汇区的重点中学；老公原来就在那一片上班，现在每天从城市的东北角赶到西南方，也是真累；正好我单位也计划明年要搬往闵行地区。几个因素交织在一起，于是，我们想着索性乘机买套新房，改换门庭。

　　今年年初，老公开始留意报上的房产广告信息，也实地考察了好几处楼盘。刚开盘的新房往往靠近外环，我们便去看浦西近徐浦大桥的一个新盘。乖乖，在我看来如此偏远的地方，房价居然1.7-1.8万元/平方米，想想至少花100多万元在那个不熟悉的地段置业，就为了陪孩子读完初中高中的七年，实在心有不甘。

　　后来偶然得知，莘庄地铁南广场附近有一新楼盘，均价在1.2万元左右。虽然价格颇有吸引力，但再问下去才知道，该盘小房型已售尽，剩下的都是120平方米以上的大房型，一时间我们犹豫着没有行动。不久便听说那些尾盘已被扫空，房价已涨到1.5万元以上，我们“踏空”了。

　　买房的事还没着落，让人哭笑不得的事发生了。我家另有一套二居室房，用于出租，租期已到，5月1日房客搬走后一周时间内就有七八拨人前来看房，追着我们要买。5月10日中介打电话来说，买家加价了。这个价已经比房产市场调整前的价位还高了。我不禁哑然：新房子还没着落，老房子怎么能出手？再说，现在新楼盘都很偏远，我们这套老房子的地段很好，又是学区房，将来还有升值潜力。于是决定收回钥匙，先空关一阵再说。没想到中介告诉我们：那位买主是准备买下给儿子结婚用的，盯得很紧，他喜欢这里的地段，环境；喜欢我们的大客厅、房龄较新，他愿意再加价来买我的房……

　　我却犹豫了：学区房，如此紧俏，行情看涨，我又何必要卖掉？中介说，你先趁现在房价走高时卖掉老房，等房价回落后再换新房。可谁能告诉我，房价啥时回落呢？