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二手房购买宝典:卖家要快钱 买家巧淘房
来源:理财周刊 作者:admin 发布时间:2008-04-08  

文前提要:当市场处于观望期时,可以淘到一些价格相对较为优惠的二手房。不过业内人士提醒说,买家还是要细心甄别房源信息,以便确定是否真的优惠。对于许多购房者来说,如果能够明辨“缺钱”卖家,或许就能增加淘到实惠房的机会。
 
  “要买房吗?我这里有一套很实惠的房子。”近日,记者接到熟人杨先生的短信。杨先生是沪上一家中介公司房产经纪人,他告诉记者,近日有卖家手头有点紧,准备抛出一套房产以缓解资金压力,其挂牌价要比市场正常水平低4万元,约8%。

  这相当于上海一个白领半年的收入,的确比较实惠!沪上有业内人士表示,在市场处于观望时期,的确容易出现一些价格实惠的房源,如果购房者用心去淘,碰到实惠房并非难事。

  不过业内人士表示,对于二手房市场上的实惠房,其到底是出于哪种目的而降价出手,需要购房者自己加以甄别,以便能够淘到真正的实惠房。

        观望时期好淘房

  当市场处于观望氛围中时,出现实惠房的几率大大增加。记得在去年7月份前后,房价快速上涨,此时二手房房源一度变得奇货可居起来,卖家不断“跳价”,而买家也非常配合地一路追涨,于是在这个阶段,恐慌性地追涨导致楼市处于卖方市场,卖家的提价要求不断得到满足,淘优惠房成为不可望也不可及事情。

  但在现阶段,情形有所改变。自去年10月份以来,随着第二套房贷政策的出台,市场重新陷入观望期。在观望期内,由于成交量急剧萎缩,想买的不敢买,而想出售的却没人接手。于是在这样的背景下,卖家降价主动示好成为不二选择。3月中旬,上海美联物业对部分卖家调查显示,与去年卖家“看涨不看跌”的心态有所不同,有四成卖家的态度来了个一百八十度大转弯,愿主动降价。

  记者与沪上一些业内人士交流时了解到,愿意接受较高降价幅度的卖家,是一些急需资金,或者希望在极短的时间内完成交易的卖家。联洋分店目前市场观望气氛仍然很浓,交易活跃程度不高,对于需要快钱的房东来说,他们只有选择低于市场价水平出售,以求尽快出手,因而选择主动下调价格。

  不过需要注意的是,虽然有不少卖家愿意降价出手,但并非意味着价格会出现大幅下调的情形。调查显示,在所有近期考虑降价出售的卖家中,43.36%的卖家表示愿意接受1%~2%的象征性降价,其次为28.32%的卖家愿意接受2%~3%范围内的小幅降价,而接受降价幅度为5%~8%甚至8%以上的卖家仅占3.5%和2.1%。分析个中缘由,21世纪锐丰不动产联洋分店的王经理表示,经历过2005年以来第一轮宏观调控之后,卖家的心态已经平稳了很多,大多数人认为未来房价会稳定上涨,因为即使是市场暂时处于观望时期,会选择等待观望而不是割肉出逃。

  此外,目前市场上现有的卖家中,很大一部分是出于换房目的,因此对于此类人群来说,出于自身成本考虑,自然是不可能会大幅降价了。调查还显示,之所以不愿意大幅降价的原因在于,近五成的卖家表示出售手中物业的原因为“房屋置换需要”,置换的需要使得卖家不可能大幅降价出售手中现有物业。

        五类卖家要快钱

  但不可否认的是,目前在二手房市场上的确能够找到一些价格相对较为实惠的房源,这是因为卖家自身原因造成的,大多数情况下是缺钱,少数情形则是想要快刀斩乱麻,总结主要有以下五类情形。

  第一种是悲观的投资者。此类投资者愿意降价出售的原因不外乎两种,其一是对后市悲观,想落袋为安或者换筹;其二则是因为资金链崩得太紧,出售部分手中持有的物业以缓解资金压力。市场调查显示,在目前市况下以前者居多,而因为资金链的原因抛售的情形较为少见。如上海美联物业市场传讯部的相关人士表示,在调查中有三成业主由于对后市并不看好而担心手中物业贬值,则选择小幅的降价以套现转投其他理财产品。不过有业内人士告诉记者,相对来说,后者比前者更具诚意,这类投资者为了缓解资金压力,只有选择降价策略,因此降价幅度也相当有吸引力。而前者可能是“边走边看”,一旦市场出现松动,其会随之做出调整。

  第二种是需要“快钱”的卖家。此类卖家主要是一些中小企业主,企业在经营过程中碰到资金紧张的问题,而融资又较难,因此便只有变卖不动产来缓解资金压力。记者曾碰到过这样的情形,如一家浙江建筑公司,在去年6月至9月份三个月时间内,连续低价抛售了位于闵行区龙茗路附近7套不动产,这些房产都是在上个世纪90年代中期作为建筑工程款转在公司名下的资产,其抛售价格要比市场平均水平低10%左右,如一套面积为65平方米的小两房,当时市场价可达57万元左右,而实际成交价为51万元。记者在采访中了解到,目前这样的情形仍然存在。

  第三种是快刀斩乱麻型的卖家。此类卖家希望在极短的时间内处理掉手中的物业,以便腾出精力处理别的事情。静安寺附近一家中介公司的业务员熊先生告诉记者,他近日就接待了这样一个客户,挂牌时卖家就表示,希望房产能够尽快出售,于是熊先生将这套面积约120平方米两房的挂牌价确定为450万元,这与市场价相比下调了5万元,最后成交时,在买家的要求下,卖家又让了5万元。事后熊先生得知,卖家因为夫妻双方离婚分割财产,不想拖得太久,因此通过降价而达到速战速决的目的。

  第四种情形卖家也不希望拖拖拉拉,即卖家回沪处理自己的不动产,这些人在上海已了无牵挂,只剩下不动产需要变卖,他们也不希望耽搁太久,因此要尽快解决问题。位于莘庄附近一家中介公司的工作人员杨先生告诉记者,此类人群主要以移民海外或者搬离上海的人居多。他也曾接待过类似的客户,对方在变卖自己的房产时,为了能够尽快出手,挂牌时会采用低价策略,而议价时也不会斤斤计较。

  第五种就是尾房。有业内人士告诉记者,出于各种各样的原因,有些十多年前开发的小区内尚存有少量房源没有销售出去,而现在开发商为了节约销售成本,不可能再重新搭建售楼处,因此选择在中介公司挂牌出售,当然,其售价相应也会实惠一些,对于零头能让则让。

        房源信息需甄别

  商城内大凡打折销售的商品要么是换季产品,要么是次品,若非特殊原因,一般情况下正品是不大会打折的。同理,在二手房市场上,绝大多数价格实惠的房源总是存在这样或者那样的问题,因此这需要购房者对此进行甄别,以便淘到真正的实惠房源。

  在哪里能够找得到实惠房呢?不可否认,房产中介是获取低价房信息最为可靠的信息来源。21世纪锐丰不动产联洋分店的王经理告诉记者,一般情况下,为了能够尽快促成交易,我们会选择把最有吸引力的房源推荐给购房者,其中低价房是最先推荐的房源之一。虽然目前也有网站经常会挂出一些房源信息,但大多数对市场不是很了解的购房者,想要从数量众多的房源信息中,挑出真正实惠的信息,难度不小。而中介公司的经纪人对市场了解较为充分,哪些是真正实惠的房源,区别出来并不难。此外,房产中介还有一大优势就是能够接触到卖家,了解确定挂牌价的过程,到底是否优惠,他们在写下卖家说出来的几个阿拉伯数字时便已一清二楚。

  当然,对于实惠房源的信息也要甄别,去伪存真。记得在去年年初,位于闵行区内疏影路上的莘城苑挂牌价仅6500元/平方米左右,这比周边同等性质楼盘的报价要低15%以上,这是因为该小区周边规划可能发生变化,所以有莘城苑的业主低价抛盘“出逃”。在市场上,也有不少房源因为本身品质不好,或者存在质量问题等而低价出让的,因此这需要购房者发现并避免它。

  如何甄别呢?业内人士认为要多看、多问。多看就是在看房时尽量仔细一些,看看房产是否存在质量问题,卫生间、屋顶等是重点区域,查看是否有渗漏现象等。千万不能走马观花,这是对自己负责。

  其次就是多问,一般情况下,买家无法当面向卖家询问定价方面的问题,因此只能从侧面了解,可以问物业、问邻居,从各个方面尽可能地多问一些有关卖家的情况,并把自己掌握的信息与房产经纪人透露的信息进行对比,看看其中有无出入,或者有无不相符的地方。



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